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Les Garanties du crédit immobilier

Les garanties demandées par les banques dans le cadre d'un prêt immobilier, dont le coût est supporté par l'emprunteur, leur permettent de récupérer tout ou partie des sommes qu'elles vous ont prêtées si vous ne pouvez plus faire face aux échéances du crédit. Il est difficile de les éviter (pour les prêts de plus de 140000 francs et de plus de 7 ans).
 

Le choix de la bonne garantie est important pour l'emprunteur :
En effet toutes les garanties n'ont pas le même coût, et toutes ne présente pas les mêmes contraintes, notamment en cas de revente.

Les principales garanties des crédits immobiliers sont :
les garanties hypothéquaires
les cautions d'organismes spécialisés
les cautions de mutuelles
 

Les garanties hypothécaires :
Elles confèrent à la banque le droit de faire vendre le bien à son profit en cas de non paiement des mensualités du crédit.
Le Privilège de Prêteur de Deniers ( PPD ) :
Le PPD est la garantie hypothécaire retenue lorsque le prêt immobilier est destiné à l'acquisition d'un bien ancien ou achevé, à l'appui d'un acte de vente entre un vendeur et un acquéreur . Constituée devant notaire, cette garantie occasionne des frais qui seront à régler au notaire le jour de la signature de l'acte .
Son coût peut être évalué de la manière suivante :
Coût PPD = ( Montant du prêt x 0,73 % ) + 3.600 Frs
 

L'hypothèque conventionnelle :
L'hypothèque est utilisée lorsque le PPD ne peut être inscrit : s'il n'y a pas d'acte de vente ( par exemple des travaux ) ou si le paiement s'effectue en plusieurs fois par appels de fonds successifs ( construction, vente en l'état futur d'achèvement...) .
De même que le PPD, l'hypothèque est inscrite par le notaire et se règle le jour de la signature de l'acte . Son coût est par contre plus élevé :
Coût Hypothèque = ( Montant du prêt x 1,47 % ) + 4.800 Frs
NB : Le coût du PPD et de l'hypothèque sera légèrement inférieur s'ils garantissent un prêt réglementé aidé, de type 0 %, Epargne Logement, Prêt Conventionné ou Prêt à l'Accession Sociale . Dans tous les cas, le calcul exact de ces frais devra être confimé par votre notaire .
 

La caution d'un organisme spécialisé :
Si votre dossier correspond à certains critères qualitatifs, notamment en terme de taux d'endettement et d'apport personnel, vous pourrez bénéficier de la caution d'un organisme spécialisé ou d'une mutuelle en remplacement d'une garantie hypothécaire . L'organisme se portant caution remboursera le prêt à la banque en cas de non paiement, mais pourra ensuite se retourner contre l'emprunteur pour obtenir le remboursement de sa dette .
 

Les sociétés de caution mutuelle :
La plus connue, Crédit Logement, est partenaire des principaux établissements bancaires du marché .
La mise en place de cette caution ne nécessite pas d'acte notarié . Son coût comprend une commission de caution de 0,50 % du montant du prêt plafonnée à 3.000 Frs, et la participation à un fonds mutuel de garantie, qui varie entre 1,5 et 3 % du montant du prêt. Cette participation sera partiellement restituée en fin de prêt ( taux de restitution à ce jour d'environ 75 % ), en fonction du montant global des impayés enregistrés par l'organisme sur cette même période .
 

NOTRE CONSEIL :
Le coût de cette caution est souvent inférieur à celui d'une hypothèque, mais supérieur à celui d'un Privilège de Prêteur de Deniers . Par contre, avec ce principe de restitution partielle, le coût final de la caution s'avère presque toujours inférieur à celui d'une inscription hypothécaire . De plus, il faut savoir que les PPD et hypothèque sont toujours inscrits pour la durée du prêt immobilier majorée de 2 ans : ainsi, si vous souhaitez vendre votre bien au cours de cette période, vous devrez acquitter au notaire des frais de mainlevée hypothécaire qui s'établissent à environ 1 % du prêt . A l'inverse, avec le système de cautionnement, vous n'avez pas de frais à la revente, et de plus l'établissement vous restitue partiellement votre mise de départ. L'intérêt financier de la formule de cautionnement paraît donc évident ...
NB : Les Prêts à l'Accession Sociale d'un montant supérieur à 100.000 Frs sont obligatoirement garantis par une inscription hypothécaire .
 

Les cautions de mutuelles :
Certaines mutuelles, notamment de la Fonction Publique, acceptent de se porter caution en faveur de leurs adhérents si le prêt est souscrit dans un établissement financier partenaire.
Leurs critères sont néanmoins assez stricts en terme de taux d'endettement et d'apport personnel. La plupart impose même une durée d'adhésion minimale, et limite le montant de leur cautionnement . Enfin, une grande majorité n'intervient que dans le financement de la résidence principale .
Les délais de mise en place sont particulièrement longs, mais ces cautionnements sont gratuits ou à très faible coût, alors pourquoi s'en priver si on peut en bénéficier !
 

Autres garanties :
D'autres types de garantie peuvent être retenus au cas par cas . Il peut s'agir de la caution d'une tierce personne suffisamment solvable pour se substituer à une garantie hypothécaire, ou plus fréquemment d'une garantie portant sur un placement (nantissement de titres, de contrats d'assurance vie... ), en général au moyen d'un acte sous seing privé sans frais . Mais attention, vous ne pourrez disposer librement de ces sommes pendant toute la durée du prêt .