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ACHETER UN LOGEMENT
Se dit en principe d'un logement dit "ancien", c'est à dire qui a déjà été habité et donc en cours de revente.
Se dit également pour un achat en VEFA "sur Plans" ou "clés en mains".
Notre conseil : Bien prévoir la superficie nécessaire pour loger la famille. Etudier les conséquences de l'emplacement par rapport aux lieux de travail, aux écoles, aux commodités. Attention aux frais annexes qui n'apparaissent pas toujours sur les annonces. Toujours penser à la qualité du bien pour une revente éventuelle. S'adresser à un Notaire, une agence immobilière, à un promoteur ou envisager les annonces entre particuliers. Vérifier, au cadastre, qu'aucun projet préjudiciable n'est envisagé dans la zone concernée par l'achat .
Prévoir les dépenses complémentaires générées par une accession : Les impôts fonciers, frais de transport par rapport au lieu de travail, les éventuels travaux, des frais d'entretien plus importants que lors d'une location, des dépenses de nouveau mobilier, les charges de copropriété en appartement.
 
ACTE AUTHENTIQUE
Acte enregistré par Notaire. Il fait foi, en justice, de l'identité des signataires, de leur accord sur le contenu et la date. Il a le même caractère qu'un jugement et permet de prendre les mesures d'exécution ou de sûreté, sans avoir à faire préalablement valider en justice le titre de créance ( prêt, bail, pension).
Il se signe le jour de la vente.
 
ADOSSEMENT
C'est l'action qui consiste à donner en garantie d'un crédit, le nantissement d'un placement bancaire ( type assurance vie) qui permettra d'assurer le remboursement du capital, à terme, dans le cadre d'un remboursement IN FINE ( utilisé pour les opérations de défiscalisation essentiellement).
 
AGENCES IMMOBILIERES
Près de 40% des transactions se font dans l'ancien par l'intermédiaire d'une agence. La profession est réglementée par une loi du 2/02/1990. Les agents sont titulaires d'une carte professionnelle de transactions, sont habilités à recevoir les fonds, et doivent souscrire des assurances en garantie financière.
Les agents connaissent bien le marché, et disposent de fichiers importants. Les commissions perçues au moment des transactions sont souvent fixées à l'avance et varient entre 4% pour des opérations d'au moins 54 à 107 K€, et honoraires libres au-delà. En principe, c'est l'acheteur qui paie ces frais, sauf cas particuliers.
Toute convention entre un agent immobilier et son client fait l'objet d'un contrat écrit : C'est le mandat.
Il peut être :
Exclusif : le vendeur confie son bien à un seul intermédiaire, généralement pour trois mois renouvelables par tacite reconduction. Le vendeur ne peut négocier directement, seul l'intermédiaire touche sa quote-part. C'est le mandat qui implique le plus l'agent immobilier.
Semi-exclusif : Le propriétaire peut traiter directement avec d'éventuels acheteurs, mais devra partager la commission convenue.
Libre : C'est le mandat qui fait jouer la concurrence entre agences puisque le vendeur peut mettre son bien où bon lui semble. Cela peut entraîner, par contre une certaine dévalorisation du bien.
 
AIDES AU LOGEMENT
Elles sont de deux types : l'Allocation Logement (AL) et l'Aide Personnalisé au Logement (APL). Il s'agit d'aides instituées par l'Etat et destinées à aider à payer les loyers ou les charges d'emprunt. Elles sont déterminées en fonction des revenus du ménage, du nombre de personnes à charges, du montant des remboursements et de la zone géographique.
L'A.L. est versée à 'emprunteur bénéficiant d'un prêt Libre ou Prêt Habitat.
L'A.P.L. est réservée aux emprunteurs bénéficiant des prêts aidés ( Prêt Conventionné ou PAS..). Elle est versée en principe directement à l'établissement prêteur et vient en déduction de l'échéance initiale.
Ces aides sont revues en principe au mois de juillet chaque année et peuvent très bien disparaître d'une année sur l'autre.
Notre conseil : Beaucoup de prêteurs minimisent volontairement le montant de ces aides et refusent que le dossier ne soit "viable" que grâce à celles-ci.
 
AMORTISSEMENT
Il s'agit du remboursement du capital à proprement parlé. Il se réalise soit en plusieurs fois ( chaque mois en principe : il constitue une partie de la mensualité) soit en une seule fois dans le cas de prêt IN FINE où seuls les intérêts sont à payer pendant la durée du prêt.
Exemple : pour un capital de 60.980 € remboursable sur 15 ans au taux de 5.50%, les échéances seront de 499€/mois dont 219 € de capital ( part d'amortissement ) à la 1 ère mensualité. Ce montant augmentera au fur et à mesure des remboursements.
 
APPORT PERSONNEL
Il n'y a pas de règle en terme de montant minimum. Les 10% demandés en général et nécessaires viennent du fait que la réglementation des P.C. et P.A.S. ne permet de financer que 90% du coût de l'opération, hors frais.
Cet apport peut être constitué par de l'épargne préalable ( bancaire ou salariale ), une donation, une revente, un héritage et d'autre part, par des prêts dits " sociaux " : le 1%, le Prêt 0%, les prêts fonctionnaires, ceux de certaines mutuelles et enfin par l'Epargne Logement.
Un minimum sera malgré tout préconisé ne serait-ce que pour payer les frais de dossier et de garantie.
Du montant et de l'origine de cet apport dépendront le montant du prêt principal, sa durée et son taux. L'analyse du prêteur tiendra également compte de ces éléments pour définir la faisabilité (acceptation ou refus) du dossier.
 
ASSURANCES SUR PRET
Pourquoi une assurance? Le fait d'emprunter constitue en quelque sorte un pari sur l'avenir dans la mesure où les durées de prêts sont souvent longues. Un accident grave, une maladie peuvent perturber les possibilités de remboursement car bien souvent les revenus sont en passe de diminuer dans ces cas là.
Les prêteurs imposent donc à leurs clients une assurance décès, invalidité et incapacité de travail, et le cas échéant une assurance chômage.
Par contre, les emprunteurs définissent la quotité d'assurance en fonction de leur état de santé, mais surtout des revenus de chacun. Le prêt peut être assuré à 100% sur chaque tête, ou simplement 70 - 30 % par exemple. Dans ce cas, si décès, l'assurance remboursera la banque au prorata de la quotité choisie. La condition minimum est que le montant du prêt soit assuré à 100 % au total dans le cas où les deux emprunteurs viendraient à disparaître en même temps.
Une compagnie d'assurance est en principe systématiquement proposée par la banque avec laquelle des contrats groupe ont été passés.
Par contre, rien n'empêche qu'un emprunteur soit assuré par une compagnie différente.
Dans le cas où des Mutuelles garantissent le remboursement du prêt, celles-ci proposent bien souvent des assurances, en parallèle, à des tarifs très compétitifs.
Il faut savoir également que des problèmes de santé, à la souscription du crédit, - dont le degré de risque est défini par l'assureur- peuvent entraîner des tarifications plus importantes que le tarif de base, jusqu'à doubler, ou plus : c'est ce que l'on appelle des surprimes.
A titre d'exemple, une assurance décès invalidité coûte environ 0.53 /0.61 € par mois pour 1.525 € empruntés.
L'assurance chômage est de l'ordre de 0.38 / 0.46 € par mois pour 1.525 € empruntés. Ce type de contrat est facultatif et les conditions sont souvent bien différentes d'un établissement à un autre (voir délai de carences, conditions d'entrée...).
D'autres types de couverture d'assurances existent - non obligatoires - proposées en tant que services supplémentaires comme par exemple des assurances revente permettant de garantir une éventuelle perte en cas de revente dans les 5 ans en cas de "forces majeures" du type chômage, décès, divorce.... ou encore les assurances sur loyers impayés pour les investisseurs.