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EMOLUMENTS
Il s'agit des rémunérations perçues par les notaires dont les montants sont fixés par décret. Elles se décomposent selon l'acte par : émoluments proportionnels fixés sur la base d'un barème à taux dégressif ( vente, donation). Les émoluments fixes (procurations, notoriété..). Les émoluments de formalités.
 
ENDETTEMENT
Pas de réelle réglementation mais des usages en la matière. D'une manière générale, l'endettement considéré par le prêteur, comme étant correct, est de l'ordre de 30 à 33 % . Il s'agit du pourcentage du total des charges de crédits ( tous crédits confondus : Consommation, révolving, immobilier) par rapport aux revenus des emprunteurs.
Bien sûr, chaque dossier est analysé au cas par cas. Un endettement de 33% ne peut pas être considéré de la même manière pour des revenus de ménage de 2.287 € par mois avec des investisseurs dont les charges d'emprunt sont remboursées par les revenus des loyers perçus.
 
ENVELOPPE FINANCIERE
Elle se définit dans le cadre d'un plan de financement. Le client - futur emprunteur - ne sait que rarement définir ses possibilités d'achat. Il est bien évident qu'avant même de réserver un logement dans une agence ou chez un notaire, la possibilité d'emprunt doit être définie avant. Ne connaissant donc pas au départ le coût de l'opération, le prêteur fera une estimation du montant du crédit maximum pouvant être octroyer à des clients à partir des revenus, des charges actuelles, des aides au logement, l'apport personnel disponible, de la composition de la famille etc..
Seulement après avoir calculé le montant maximum du prêt, il sera possible de se lancer dans une recherche de logement.
 
EPARGNE LOGEMENT
Le principe est toujours d'actualité même s'il date déjà de nombreuses années : Une phase épargne permettant une possibilité de prêt à taux avantageux.
Deux types d'épargne existent : soit sur un Compte Epargne Logement (C.E.L.) soit sur un Plan Epargne logement (P.E.L.), ce dernier fonctionnant sous forme de contrat. Les placements vont jusqu'à 15.245 € pour le compte et jusqu'à 60.980 € pour le Plan.
Les intérêts obtenus permettront d'obtenir un prêt maximum de 22.868 € après l'épargne sur compte et jusqu'à 91.470 à partir du Plan. Par contre le cumul des deux types de prêts ne peut pas dépasser le maximum de 91.470 €. Le montant du prêt est défini à l'aide d'un coefficient multiplicateur par rapport aux intérêts acquis et de la durée choisie. Donc plus la phase épargne aura permis un montant d'intérêts élevés, plus le montant du crédit sera important.
Les taux sont quant à eux définis d'après la date d'ouverture du compte.
 
ETAT HYPOTHECAIRE
Document que l'on peut se procurer à la recette des impôts moyennant quelques francs, et sur lequel sont notifiées les inscriptions hypothécaires prises par une ou des banques sur un bien défini. La date d'inscription et la date de fin de l'hypothèque y sont inscrites, permettant de savoir si le bien est encore grevé d'une inscription ou pas, et s'il y a lieu de faire une mainlevée en cas de revente par exemple.
 
EURIBOR
Terme fréquemment utilisé par les prêteurs, essentiellement en cas de prêt révisable.
Il s'agit de l'indice bancaire du taux de l'argent à court terme ( 1 à 12 mois). Cet indice (appelé TIBEUR en français) a remplacé le PIBOR ou TIOP ( Taux interbancaire offert à Paris).
Il sert donc à calculer le taux du crédit ( révisable ou variable) proposé. C'est l'indice de référence.
Une révision de taux s'obtient par exemple en appliquant une marge par rapport à l'Euribor ( ex: Euribor plus 1,90)
 
EXEMPLES DE FINANCEMENT
FINANCEMENT CLASSIQUE :
Couple marié, deux enfants, disposant d'un revenu mensuel de 3.049 € et d'une épargne de 15.245 €. Un seul crédit voiture en cours pour 18.294 € par mois. Veulent faire construire en province. Un terrain a été trouvé pour une valeur de 38.113 € . Quel sera le prix possible de la maison ?
L'endettement maximum peut être de 1.007 €. Il faut tenir compte du crédit en cours, donc retirer les 183 € au 1.007 = 824 € de disponible par mois pour la construction.
Ils ont droit au Prêt 0% : 18.294 € sur 111 mois pour 165 € par mois
Ils restent 660 € pour rembourser le prêt complémentaire.
Supposant un taux de 6,20%, un remboursement sur 15 ans, le montant du prêt sera de 77.140 €.
Donc, le montant total des prêts sera de95.433 €. Rajoutons l'apport personnel :
L'opération globale sera de 110.678 €.
PRET RELAIS
Même exemple que ci-dessus, sachant que cette fois-ci, les clients ont une maison à vendre. Elle a été estimée par un notaire à 91.465 €. Ils leurs reste un capital de 45.735 € sur un emprunt bancaire.
Le prêteur ne prendra en compte que 80% de la valeur du bien, considérant qu'une baisse du prix de vente peut avoir lieu si la vente tarde à se réaliser. Donc la valeur de la revente sera estimée à 73.176 €. C'est sur ce montant que les calculs se feront :
Le prêt Relais maximum étant donc de 73.176 €, 45.735 € serviront à rembourser le crédit immobilier en cours et 27.441 € serviront à compléter le financement de la nouvelle opération.
Dans l'exemple précédent, l'opération avait été évaluée à 109.764 €. Il peut donc être rajouté 27.441 € de prêt relais, soit une opération globale de 137.205 €
Dès que la vente aura été réalisée ( 91.470 € estimée), les clients rembourseront 73.176 € qui leur ont été prêté sous forme de relais, et disposeront de plus de 18.294 € qu'ils pourront réinvestir soit en placement bancaire soit sous forme de remboursement anticipé partiel de leur nouveau crédit.
PRET LISSE
Reprenons le premier exemple (financement classique). Le principe ci-après permettra de diminuer le montant des charges global.

763 €

610 €

458 €

305 €

153 €

Durée (mois)

12

24

36

48

60

72

84

96

108

120

132

144

156

168

180


  Complémentaire
  Voiture
  Prêt 0%

Echéances
mensuelles

Lissage

Pret 0%

Voiture

Cumul

1
49
112
180

505 €
675 €
840 €
/

165 €
165 €
/
/

183 €
/
/
/

840 €
840 €
840 €
840 €

De façon à diminuer les charges mensuelles globales (1.007 € dans l'exemple précédent), au moins pendant les 10 premières années, le principe du lissage peut être intéressant, dans ce cas.
Il permet une variation de l'échéance du prêt complémentaire, tout en conservant une mensualité constante sur toute la durée. Dès que les prêts "secondaires" se terminent, l'échéance du prêt complémentaire varie à la hausse sans pour autant augmenter les mensualités. En contrepartie, le coût total sera plus élevé, il faut le savoir.