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P.A.C.S.
Le Pacte Civil de Solidarité est un contrat conclu par deux personnes physiques majeures, de même sexes ou de sexe différent, pour organiser leur vie commune. Il faut avoir plus de 18 ans, avoir une vie de couple et habiter ensemble.
Il faut rédiger un acte ( voir peut être le conseil d'un notaire) , le présenter au greffe du tribunal d'instance du lieu de la résidence commune. Le PACS est créateur d'une obligation d'aide mutuelle et matérielle à laquelle nul ne peut se soustraire. Il entraîne la solidarité des partenaires pour les dettes du logement commun. L'achat d'un logement dans ce cadre entre exactement dans le même champs que les opérations en indivision des concubins.
 
PENALITES DE REMBOURSEMENT
L'emprunteur peut vouloir rembourser son crédit, soit en totalité, soit partiellement, ou par obligation dans la mesure où il veut vendre le bien concerné, sauf dans certains cas particuliers où le prêt peut être repris par l'acheteur si les conditions financières sont favorables et si le type de prêt le permet ( ce n'est pas possible par exemple pour les prêts épargne logement car ils sont liés à l'emprunteur et non pas au bien comme le prêt conventionné).
Le prêteur ne peut pas s'opposer au remboursement par anticipation à partir du moment où le montant est supérieur à 10% du montant initial. Partant du principe que le prêteur a un manque à gagner par rapport aux intérêts escomptés, la loi lui permet de prendre une pénalité de 3% du montant remboursé. En principe, cette pénalité ne s'applique pas aux taux variables.
Par contre depuis le 1er juillet 1999, l'indemnité ne sera pas réclamée si elle est motivée par un changement contraint de situation professionnelle de l'un des époux (licenciement, mutation), par le déménagement familial rendu nécessaire par l'occupation d'un nouvel emploi dans un autre lieu de l'un des conjoints ou par le décès de l'un d'entre-eux. Cette mesure favorable aux emprunteurs s'applique aux prêts conclus à compter de l'entrée en vigueur de la loi et ne concerne pas les contrats en cours au moment de sa publication.
 
PENSIONS ALIMENTAIRES
Question souvent posée dans la mesure où, tout d'abord elles sont fréquentes, et que l'emprunteur ne sait pas sous quelles formes elles vont être prises en compte, aussi bien dans le cas du paiement que dans le cas où l'on reçoit.
Chaque établissement de crédit appréhende ces sommes comme bon lui semble, sachant qu'il n'y a pas de règle écrite.
D'une manière générale, les montants et surtout l'âge des enfants définiront leur prise en compte ou non. Pour des enfants en bas âge, il est clair qu'elles seront comptabilisées en tout ou partie. En principe elles se rajoutent ou se retirent des revenus perçus. C'est la solution la plus favorable. Elles peuvent en effet être comptabilisées comme les revenus locatifs, à savoir pour une valeur de 70 à 80 % du montant réel perçu, considérant qu'il peut y avoir des non-paiements ponctuels.
Il en est de même pour les prestations compensatoires. En règle générale, il est indispensable d'obtenir le jugement de divorce.
 
PERIODE D'AMORTISSEMENT
A partir de la date du dernier déblocage du prêt immobilier ou de sa totalité pour une acquisition, l'organisme prêteur définit une date de départ du prêt. En principe, c'est en début de mois, le 1er ou le 5 du mois qui suit le dernier déblocage ( le 25 du mois pour les PC et PAS). C_est ce que l'on appelle le Point de Départ d'Amortissement ( P.D.A.). La 1ère échéance ou mensualité commencera en principe le mois suivant. C'est ce que l'on appelle des échéances à terme échu.
Les remboursements suivants, jusqu'à la fin du prêt immobilier, correspondent donc à la période d'amortissement (remboursement du capital).
 
PERIODE D'ANTICIPATION
C'est l'inverse de la période d'amortissement ( voir ci dessus). Elle correspond à la période où le prêt n'a pas commencé en phase de remboursement de capital, et où sont payés les intérêts intercalaires.
 
PERMIS DE CONSTRUIRE
Document indispensable (valable deux ans) pour les constructions ou travaux d_agrandissement, il est délivré par les mairies de la commune du terrain , sous forme d_autorisation, et sert aux contrôles des règles liées à l_urbanisme et occupation des sols.
 
PIECES A FOURNIR
Il s'agit des documents qu'il faut fournir (les originaux) au prêteur. A quelques variantes près, tous les établissements demandent les mêmes :
DANS TOUS LES CAS :
Fiche d'état civil ou livret de famille
Les trois derniers bulletins de salaire et éventuellement attestation de l'employeur
Le dernier avis d'imposition et celui de l'avant dernière année précédent l'année de l'émission de l'offre de prêt
La dernière quittance de loyer
Un relevé d'identité bancaire ou postal
Les justificatifs de l'apport personnel ( relevés de banques, titres ...)
Les justificatifs des crédits en cours ( immobiliers, consommation, révolving)
Les relevés bancaires des trois derniers mois de chacun des emprunteurs
ACHAT D'UN TERRAIN ET CONSTRUCTION
Promesse de vente ou attestation notariée désignant le terrain et son prix
Contrat de construction ou devis, avec plans, notice descriptive, attestations de garantie
Permis de construire ou récépissé de celui-ci
ACHAT D'UN PAVILLON OU D'UN APPARTEMENT NEUF
Contrat de réservation
Plan du logement
ACQUISITION D'UN LOGEMENT EXISTANT
Promesse de vente ou attestation notariée ( avec âge du logement entre autre)
Eventuellement, photo du bien
TRAVAUX
Titre de propriété du logement
Devis descriptifs et estimatifs
Plan et permis de construire le cas échéant
POUR LE pret immobilier 0%
Le bail de location actuel ( plus de deux ans)
Les quittances de loyer, par semestre, sur 2 ans
POUR LES RELAIS
Mandat de vente ou promesse de vente
Etat hypothécaire du bien à vendre
Estimation, par un notaire, de la valeur du bien, éventuellement
Décompte de remboursement des crédits en cours
 
PLAN DE FINANCEMENT
Il s'agit de l'étude qui permet de définir le financement global d'une opération. Remis au client, tout doit y être notifié de manière à ce que l'emprunteur puisse refaire ses comptes et par la même, faire des comparatifs. Ce document, malgré tout, n'engage par l'organisme financier et n'a pas force de contrat.
Cette démarche est bien sur indispensable avant tout engagement de réservation. Cette étude, si réalisée par un professionnel, doit permettre, dès le départ, de savoir si le client peut donner ou non une suite à son projet.
 
PLAN D'OCCUPATION DES SOLS ( P.O.S.)
Document élaboré par les municipalités pour une période donnée de la vie de la commune, régit les règles de constructions et de l'utilisation des sols. Il donne un rapport global sur l'économie générale du plan, l'affectation des sols par zones en indiquant par exemple les implantations des voiries et bâtiments , les servitudes d'utilité publique. Il peut être consulté en mairie. Cette démarche est vivement conseillée en cas d'acquisition d'un bien.
 
PRET IMMOBILIER BANCAIRE
Deux types :
Les prêts immobiliers réglementés : PRET CONVENTIONNE, PRET P.A.S., PRET à TAUX 0%, Ministère du logement, et EPARGNE LOGEMENT.
les prêts libres : PRET HABITAT.
A chaque prêt, sa réglementation propre. Par contre, différents modes de remboursement existent. Il peut s'en crée régulièrement pour répondre aux besoins des consommateurs ou par besoins Marketing. Ce ne sont pas les prêts eux-mêmes, en termes de réglementation, qui sont modifiés, mais bien les formules de remboursements de ceux-ci.
LES PRETS IMMOBILIERS REVISABLES : Prêt dont le taux est revu à période régulière ( tous les 6 mois ou à l'année, en général) à la hausse ou à la baisse en fonction d'un indice du type Euribor. Il peut être capé ( voir cette définition) ou pas.
LES PRETS IMMOBILIERS MODULABLES : D'une échéance définie au départ, il peut être possible de faire varier celle-ci à la hausse comme à la baisse avec certaines conditions maximales.
Les modulations peuvent également parfois porter sur la durée du prêt (allongement ou diminution)
Cette solution est intéressante en cas de modification de revenus par exemple. De l'incidence du choix du client (hausse ou baisse) dépendra une différence sur le coût total prévu initialement.
LES PRETS IMMOBILIERS IN FINE : Souvent utilisés pour des opérations en investissements locatifs. Les avantages fiscaux liés à ces opérations jouent essentiellement sur les intérêts d'emprunt, d'où l'avantage de ne payer que des intérêts sur cette période d'emprunt. Par conséquent, le capital, n'étant pas amorti mensuellement ou régulièrement, se remboursera à la fin du prêt. Encore faut il avoir les fonds nécessaires pour cela. D'où l_emploi de nantissement de produits d_épargne qui serviront à cela. Il est appelé IN FINE car remboursé à la fin de la période, ou durée du crédit.
LES PRETS LISSES : Mis sur le marché depuis peu, ils permettent de prendre en compte les autres petits crédits - plutôt que de les cumuler et augmenter sérieusement l'endettement - soit entrant dans l'opération ( Epargne logement, 1%..) soit déjà existant comme les crédits à la consommation. Les échéances du prêt principal diminuent ou augmentent dès la fin ou le commencement d'un autre crédit. L_échéance initialement prévue reste constante ( voir exemple de financement).
LES PRETS RELAIS : Le principe est simple. Le prêteur avance de l'argent pour boucler un financement avant que son emprunteur n'ait pu revendre un bien. La revente permettra de rembourser cette avance.
Ces crédits immobiliers ont toujours eu mauvaise presse dans la mesure où les taux étaient connus comme étant chers. Les établissements financiers s'étant rendus compte que les opérations d'achat étaient souvent liées à des reventes de logement (40% de transactions dans l'ancien sont concernées par une revente), proposent maintenant ce type de prêt comme "produit d'appel", donc à des taux très intéressants, de manière à "placer" leurs prêts longs termes.
Il existe deux systèmes d'utilisation : La banque avance une somme pour compléter l'opération immobilière, considérant qu'en principe la nouvelle opération à une valeur plus importante que le logement que l'on est en train d'être vendu. S'agissant d'un crédit à court terme ( en principe sur deux ans maximum), l'emprunteur remboursera le capital et les intérêts dus sur cette période grâce à l'argent qu'il percevra de la vente de son bien actuel. Le reproche qui peut être fait à ce système tient au fait que l'emprunteur devra commencer à rembourser son nouveau crédit ( le long terme) alors qu'il a certainement encore des crédits en cours sur le bien qui est à vendre. Ce peut être en cas d'acquisition une période difficile à partir du moment où cela l'oblige à payer sur deux logements. Cela est effectivement moins vrai s'il s'agit d'une construction.
La seconde formule reste identique dans son principe si ce n'est que l'avance servira à rembourser tout de suite les crédits en cours sur le bien à vendre, ce qui évitera un double "loyer" en attendant que la revente soit réalisée.
 
PRIVILEGE DE PRETEUR
Il s'agit également d'une garantie pour le prêteur, appelée sûreté. ( voir Hypothèque).
Cette garantie s'utilise sur les acquisitions ( terrain ou maisons) et coûte moins chère que l'hypothèque.